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ManBetX登录上海试点整顿商住物业 隔墙、煤气、上
2019-06-23

  央广网上海2月18日消息(记者侯艳)据中国之声《新闻晚高峰》报道,最近,一份题为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件图片在房地产圈热传。文件要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途,在3月底之前,拆除隔墙、上下水管道还有煤气管线。

  其实,商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海持续多年,已经是住宅市场的有力补充,多年来广受限购人群和投资者的追捧。此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契,会引发一系列社会效应。

  一直以来,商住两用房被视为“限购限贷”政策之下的“擦边球”产品。它和普通住宅的区别主要在于产权年限不同,一般住宅的所有权为70年,在到期后可以自动续期,而商住两用房、产权40年或者50年,在到期后不是自动续期,并且要补交土地出让金。除此以外,契税费用,水电费用,物业费用均比普通住宅高出许多,也没有办法迁入户口,按揭贷款实行的也是商业用房标准。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在大城市,酒店式公寓占比大概在三分之一,这几年呈现逐渐上升的态势。ManBetX登录,过去,这样的物业在住房交易里仅占4%左右的水平,这两年逐渐上升,尤其是北京、上海,跟限购政策不断收紧有关系。在整个限购政策不断收紧的情况下,这类物业受到较大认可,成交量开始上升。随之而来的是,交易背后一些潜在问题和风险也随之增加。

  2016年全年,上海土地市场卖出的87宗土地中,商办地为49宗,1441亿卖地收入中,商办地贡献了372亿。而此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契。其实,自1月6号起,上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。

  上海住建委在其官网发布公告称,经调查发现,本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,使得房屋结构、消防等存在安全隐患,同时一些项目还在销售中进行虚假宣传,严重误导购房人。

  消息发布当天,上海便有140多个项目被停止销售。目前,上海商住物业整顿由闵行区和嘉定区先行试点,上海其他城区还没有具体的整改细则出台,开发商也在观望。据该在建的商办项目负责人透露,他们需要在3月底之前,拆除隔墙、上下水管道和煤气管道;同时,层高4.5米的单元将不再允许建设插层,从而杜绝“LOFT”的出现,这意味着整改后这种项目基本失去了居住功能。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次上海闵行和嘉定等区试点是对以往政策的响应。后续,此类物业可能不会再定义为商住两用房概念,而是重新被打回到“商办类”物业,跟住宅的提供属性没有太大关系,某种程度上会改变住房供应端的问题,对整个市场的供应结构产生一定的影响,同时对一些房企现有的酒店式公寓销售产生相应影响。

  多年来,商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海一直持续,已经是住宅市场的有力补充。据介绍,《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示,此次主要整改项目,是将小单元合并成大单元,如果无法合并,需要将若干小单元合并销售。此外,卫生间也不能单独在房间内设置,需要设置在公共部位。所有整改工作将在4月底前完成。整改完成后,闵行区规土局将进行验收,之后才能入住或者销售。已经集体入住的项目将不在此整改的范围内。

  那么,未来商住房是否还有打民用“擦边球”的可能?对此,严跃进表示,后续可能会积极引导这类物业朝住宅属性去转变。而转变住宅属性,背后仍然要考虑一个问题,就是要征收相应的土地出让金费用。这类物业的土地出让金跟普通住宅不太一样,既然不一样,后续是要加收的,主要是向开发商加收,而不会向购房者加收。针对已经形成的较大规模社区,后续将逐渐考虑进行转型,让它成为普通商品住宅。