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“华润式私募”魅影 这一次是150亿基ManBetX登录金
2018-11-29

  地产网华润置地的基金业务又一次取得了阶段性的成果,这次是一笔投资总额达150亿元的生意。

  10月12日晚间公告,华润置地宣布设立房地产投资基金,由南宁投资、华润置地珠海、华润投资创业、世博土地控股与中国人寿601628)保险就设立及管理基金订立一份合伙人协议。根据协议,所成立基金的初期总资金承担将为人民币150.01亿元。

  这是2017年6月对组织架构进行调整、新设立产业基金事业部后,华润置地公布的重大基金投资事项之一。按照早期报道,该公司于去年将商业地产事业部、产业基金事业部,调整为一级组织架构,与开发事业部平级。

  其中,产业基金事业部旨在以推动华润置地做大规模、创新转型为目标,围绕房地产产业开展各类基金业务,当时由副总裁王坚强负责。

  华润置地的规模一直备受诟病,2018年其所指定销售目标为1830亿元,较2017年销售规模增长20%。销售额增长意味着规模扩大,华润管理层却多次强调不会追求规模快速增长,转而注重规模与效益平衡。它上半年的毛利率接近50%,在规模上近两年却逐渐被“碧恒万”及融创、保利拉开差距。

  最新联合上海地产集团、中国人寿成立基金,华润置地主要瞄准了“魔都”上海。

  观点地产新媒体了解,所成立的广西国寿申润投资发展基金(有限合伙)中,普通合伙人(GP)为南宁投资,它由华润广西(华润置地、华润创业投资持股)、世博土地控股(上海地产集团)及国寿资本(中国人寿)联合成立,分别持股40%、30.1%及29.9%;有限合伙人(LP)中,华润方出资仅30亿元,ManBetX登录,上海地产集团及中国人寿分别出资30亿元、90亿元。

  上述三方的合作,早在今年8月已有迹可循。8月21日,上海地产集团、华润集团、中国人寿在北京中国人寿总部举行国寿申润城市发展基金签约仪式。三方董事长携一众高管出席现场,显示出对此次合作的重视。其中华润置地联席总裁、执行董事李欣,副总裁王坚强均有露面。

  根据计划,三方将于8月底成立基金公司,管理基金规模约150亿元。该基金将主要用于位于上海核心区域、具有增值空间的开发中或运营中的写字楼、酒店、商业、租赁住房等物业。

  当时的新闻稿还透露,上海地产集团世博B06项目“有望成为该基金首个种子项目”。

  据了解,2017年9月,上海地产集团以底价38.02亿元、楼面价19885元/平方米拿下上海浦东新区世博会地区B片区B06商地。地块东至周家渡路,南至博成路,西至世博馆路,北至世博大道,土地面积4.78万平方米,规划为办公楼、餐饮旅馆业用地,容积率餐饮旅馆用地4.0。

  上海地产集团在区域开发、整体开发方面还承载了上海市政府赋予的租赁住房、保障房建设,滩涂用地、岸线码头投资建设,以及大众养老等功能性专项任务,因而存在“联手有实力的战略合作伙伴”的需求。大型央企华润集团适时介入,双方便一拍即合。ManBetX登录

  对于华润而言,上海市场同样是它在地产等业务层面的重要目标之一,通过联合地方国企有助于扩宽项目获取方式。

  今年前8个月,华润置地已累计签约金额1346.92亿元,其中华东大区贡献262.78亿元,仅次于华北大区。该公司在上海落地的首个万象城项目于2017年9月亮相,今年9月13日还特地选择在这座城市发布写字楼新产品“MIX”系列。

  股权投资基金,早在多年前已在包括保利在内的央企队伍里成为潮流,但华润直到2016年方才大举介入。2016年7月,《华润(集团)有限公司基金业务管理办法(试行)》推出,对产业基金的控股权、投资方向、出资额、跟投等细节进行明确规定,“华润式私募”由此面世。

  按照傅育宁的计划,至2020年以“华润”为品牌的基金产品规模将达到1000亿元,组建的产业基金涉及大健康、商业地产、华创消费品、能源、微电子等9个领域。截止2018年上半年,华润集团已运营10支基金(1支正在退出),14支基金正在设立中,管理或参与规模约776亿港币。

  其中在地产领域,据媒体报道,2016年,华润置地联合华润资本、中信银行共同发起设立300亿元境内住宅地产基金的计划;2017年,华润置地计划启动35亿元写字楼基金;2018年拟完成商业地产投资并购基金,并开展购物中心REITs前期准备工作。目前,华润置地鲜有披露这些基金业务的动态。

  对于华润置地设立产业基金的举动,主流意见将之解读是“为商业地产分拆和上市做资本铺垫”。该公司计划至2019年在营购物中心增加到44个,截止今年上半年在营购物中心有27个,意味着透过撬动外部资金发展商业项目成为潜在选择。

  不过,在商业地产资本化这条道路上,华润置地表现出和对待规模问题类似的谨慎态度。今年8月份中期业绩会上,该公司管理层表示,公司内部对包括商业地产以后做REITs分拆上市还是拿出部分到基金,都有研究,不过还没有提上议程将来怎么做。

  或许对于现阶段的华润置地而言,产业基金业务带来的最直接益处是降低对母公司资金的依赖度,从而获得灵活的融资渠道拓展规模。包括保利、招商、龙湖等房企,此前均已联合金融机构设立股权投资基金。

  今年1-8月,华润置地累计收购地块63宗,总楼面面积1371.53万平方米,土地出让金931.52亿元,权益出让金715.59亿元。在声称“一直把负债率作为约束条件之一”的情况下,该公司前8个月新增土储、拿地投入都超过了2017年全年。

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